Datos revisados en octubre de 2026. Precios orientativos a partir de los portales de los servicers y de portales inmobiliarios; cada inmueble se valora en visita.
Pisos de bancos y pisos embargados no son lo mismo. El embargado está en mitad de un procedimiento de ejecución y se vende en subasta pública; el piso de banco ya se ha adjudicado a la entidad y se vende como una vivienda normal. La subasta es la puerta más barata y la más arriesgada: no hay visita, el inmueble puede estar ocupado y las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta pasan al comprador. Esta guía explica cómo funciona el Portal de Subastas del BOE y cuándo compensa.
Cómo funciona una subasta judicial
Cuando el deudor deja de pagar, el juzgado ejecuta la hipoteca y ordena la subasta del inmueble por el valor de tasación que figura en la escritura de préstamo. La subasta se publica en el Portal del BOE con una descripción, la nota simple, el valor de subasta y, a veces, informes y fotos. Durante 20 días naturales cualquier persona con certificado digital puede pujar tras consignar el 5 % del valor. Gana la puja más alta; el adjudicatario tiene 40 días para pagar el resto. Si no hay pujas o son muy bajas, el banco acreedor puede adjudicarse el inmueble por el 50-70 % del valor según el caso, y es entonces cuando se convierte en piso de banco.
Tipos de subastas de vivienda
| Tipo | Quién subasta | Dónde | Particularidad |
|---|---|---|---|
| Judicial hipotecaria | Juzgado de Primera Instancia | subastas.boe.es | la más habitual; el banco acreedor puede quedarse el bien |
| Judicial por deudas | Juzgado | subastas.boe.es | cualquier deuda ejecutada; suele haber otras cargas |
| Agencia Tributaria | Hacienda | subastas.boe.es y agenciatributaria.gob.es | bienes embargados por deudas fiscales |
| Seguridad Social | TGSS | subastas.boe.es | deudas de cotizaciones |
| Notarial | Notario | subastas.boe.es | ejecución extrajudicial pactada en la hipoteca |
| Ayuntamientos | Recaudación municipal | web del ayuntamiento | deudas de IBI y tasas |
Riesgos que no existen en un piso de banco
- Ocupación. El deudor o terceros pueden seguir viviendo en el inmueble; el desalojo exige un procedimiento aparte que tarda meses.
- Cargas posteriores. Las anteriores a la hipoteca ejecutada se mantienen y las asume el comprador; estudia la nota simple con abogado.
- Estado desconocido. Sin visita, la reforma puede ser mucho mayor de lo que parece.
- Deudas de comunidad e IBI, como en cualquier compra, pero sin certificado previo.
- Cesión del remate. Solo el ejecutante puede ceder el remate a un tercero; el particular que puja se adjudica a su nombre.
Dónde hay más subastas de vivienda
Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga, Murcia y Sevilla concentran la mayor parte de las subastas de vivienda; en la costa levantina y en los resorts de golf murcianos siguen saliendo adjudicaciones de promociones de 2005-2010. El mismo inmueble que no se vende en subasta aparece meses después en el portal del banco: por eso vigilar el BOE sirve también para anticipar qué pisos de banco van a salir en Valencia, Alicante, Murcia o Málaga.
Alternativas con menos riesgo
Los servicers venden parte de su stock con descuentos del 30-50 % precisamente por estar ocupado o sin visita posible; es el mismo riesgo que la subasta pero con financiación y con nota simple limpia de la hipoteca anterior. Y las campañas de descuento de Servihabitat, Aliseda y Solvia acercan el precio de un piso de banco visitable al de una subasta. Lo explicamos en cómo comprar un piso de banco.
Prefiero pisos de bancos con visita y financiación
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¿Dónde se publican las subastas de pisos?
En el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es), que reúne las subastas judiciales, las de la Agencia Tributaria y las de la Seguridad Social. Se filtra por provincia y tipo de bien y cada subasta tiene un plazo de pujas de 20 días naturales.
¿Cuánto hay que depositar para pujar?
El 5 % del valor de subasta, que se consigna por vía telemática antes de pujar y se devuelve a quien no gana. El adjudicatario tiene 40 días para pagar el resto; si no lo hace pierde el depósito.
¿Se puede visitar el piso antes de la subasta?
Normalmente no. Se puja a partir de la descripción, la nota simple y, a veces, fotos antiguas. Por eso los precios son más bajos: el comprador asume el estado y la posible ocupación.
¿Qué diferencia hay con un piso de banco?
El piso de banco ya es del banco, se visita, se oferta y se financia como cualquier vivienda. El embargado todavía es del deudor y se vende en subasta pública; si nadie puja, el banco se lo adjudica y acaba siendo piso de banco meses después, a un precio normalmente más alto que el de la subasta.