Cómo comprar un piso de banco

Datos revisados en octubre de 2026. Precios orientativos a partir de los portales de los servicers y de portales inmobiliarios; cada inmueble se valora en visita.

Comprar un piso de banco no es más difícil que comprar a un particular, pero tiene reglas propias: la oferta se presenta por escrito y la decide un comité, la vivienda se vende tal cual, y la financiación la ofrece el mismo banco que vende. Esta es la secuencia completa, con los documentos y plazos de cada paso, tal como la siguen las agencias colaboradoras de Servihabitat, Aliseda, Solvia o BBVA.

1. Presupuesto real: precio más gastos más reforma

Antes de mirar fichas suma al precio los impuestos (ITP del 6-10 % o IVA del 10 % más AJD), notaría y registro (900-2.000 euros), gestoría (300-500), tasación si hay hipoteca (300-500) y la reforma, que en pisos de banco de los años 60-80 rara vez baja de 15.000 euros. Si vas a pedir financiación del 90-100 %, el banco mirará que la cuota no supere el 35 % de tus ingresos netos.

2. Dónde buscar

Portales de los servicers: Servihabitat (CaixaBank), Aliseda y Altamira (Santander), Solvia (Sabadell e Intrum), BBVA Inmuebles, Haya (Bankia, Cajamar, Sareb), Sareb y los portales de Unicaja, Abanca, Kutxabank e Ibercaja. Activa alertas por municipio y precio. Una agencia colaboradora de la zona ve el stock antes de que se publique en los portales generalistas; por eso trabajamos con ellas.

3. La visita

Las llaves las tiene la agencia colaboradora o el servicer. Lleva a alguien que entienda de obra, abre todos los grifos, mira el cuadro eléctrico, los bajantes, las ventanas y las esquinas del techo. Pregunta por el estado de la comunidad: ascensor, fachada, derramas aprobadas. Haz fotos de todo: en una oferta por escrito, el estado justifica el precio.

4. Los cuatro documentos antes de ofertar

• Nota simple del Registro de la Propiedad (9-10 euros online): titular, cargas, superficie.
• Certificado de deudas de la comunidad, que emite el administrador: las cuotas del año en curso y de los tres anteriores las responde la finca.
• Recibo del IBI del año en curso y justificante de que no hay recibos anteriores pendientes.
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y certificado energético, obligatorios para escriturar y para los suministros.

5. La oferta

Se presenta por escrito en el portal o a través de la agencia: precio, forma de pago, si está condicionada a financiación y plazo de validez. Oferta por debajo del precio publicado si el inmueble lleva más de tres meses, si necesita reforma o si hay deudas de comunidad; en campañas de descuento el margen es mayor. El comité del banco responde en una o dos semanas con aceptación, rechazo o contraoferta.

6. Reserva y arras

Aceptada la oferta se firma un documento de reserva con una señal de 1.000 a 3.000 euros que retira el inmueble del mercado durante unas semanas. Después, el contrato de arras con el 10 % del precio, normalmente arras penitenciales: el comprador que se retira las pierde, el banco que se retira las devuelve dobladas. Pide que el contrato recoja la condición de financiación.

7. Hipoteca y tasación

El banco vendedor ofrece su propia hipoteca con tasación ya hecha y, a menudo, hasta el 90-100 % del precio; también puedes pedirla a otra entidad. Desde la Ley 5/2019 el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca y tú solo la tasación. La oferta vinculante (FEIN) tiene diez días de reflexión obligatorios antes de firmar.

8. Escritura

Se firma en notaría con un apoderado del banco. Ese día se paga el precio (transferencia o cheque bancario), se cancela registralmente la hipoteca anterior si aún figura y se entregan las llaves. En los 30 días siguientes se liquidan el ITP o el IVA y el AJD y se inscribe la escritura en el Registro.

9. Después de las llaves

Altas de luz, agua y gas (los contadores suelen estar de baja: 100-300 euros por suministro), cambio de titular en la comunidad y en el IBI, seguro de hogar (obligatorio el de incendios si hay hipoteca) y empadronamiento si vas a vivir. Guarda todas las facturas de la reforma: reducen la ganancia patrimonial si vendes.

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